こんにちは。
仕事（エンジニアとして工場勤務）のストレスによるメンタル不調を経験したことから、不動産投資をはじめたes-nakamuraです。
リスク管理の実践編をお伝えしています。
お伝えした各リスクに対し、それぞれのリスク項目について、評価・検討をしていきます。
以降は、先にお伝えしたリスク管理の一般的な手法を各リスク項目に対し、個別に順序だてて、お話ししています。
「収益性が悪化するリスク」について、順番に説明しています。
「家賃下落リスク」
- 物件の老朽化や人口の変化により、物件のニーズが下がることにより、同一家賃では住居人の確保が困難となり、住居人確保のため、家賃を下げることにより、家賃収入が下がってしまうリスクです。
長期的な運用では、物件も老朽化しますし、周辺施設も変化していきますので、ある意味避けては通れないリスクではあります。
リスクの評価
危険な状態の抽出と予測
これが、「家賃下落リスク」の危険な状態の抽出と予測となります。
これは最悪の場合を想定した内容となっています。
家賃価格には、周辺物件との関係から、相場というものがあります。
それを逸脱して下がることはまずない（事故物件となれば大きく下げざるを得なくなります）ですが、物件は確実に古くなっていきますので、下がるものという認識でいた方が良いと思います。
家賃が下落する仕組み
そもそも家賃はどのようにして決定され、なぜ下がるのでしょうか？
その仕組みをまず知っておいて欲しいと思います。
まず家賃の設定ですが、マンションを建設する際は、建設にかかった費用を回収して、その後に利益を生み出す必要があります。
例えば、建設費1億円・部屋数が10戸・10年回収を見込む場合、以下のようになります。
- 1億円÷10戸＝1,000万円（1戸が負担する費用）
- 1000万円÷10年＝100万円（1戸が1年で負担する費用）
- 100万円÷12か月＝8.3万円（1戸あたりの月の家賃）
例はかなり分かりやすくしていますが、このような感じで建設当初の家賃は決まります。
建設の際は、建設しようとしている物件の規模・部屋の大きさを決定した後、周辺の同様のマンションの相場を調査します。
これは周辺相場より高くした場合に選ばれない可能性があるため、周辺の価格帯にするのが目的であり、あくまで参考です。
家賃が下落する仕組みとしては、周辺相場で決まると思っている方もおられるかもしれませんが、そうではありません。（私は以前、そう思っていました。）
周辺施設の変化や物件の老朽化により、物件のニーズが下がり、自然に家賃が下落するわけではありません。
オーナーであるあなたの決定で家賃は下がります（すなわち、オーナーが家賃を下げているのです）。
周辺の相場や管理会社が決めるものではありませんので、その点を間違えないでください。
家賃下落が発生するタイミングは2つです。
- 賃貸契約更新時又は住居人が新規に入る時に住居人から家賃交渉が入った場合
- 空室期間が継続した時に、同一家賃では住居人が見つからないと判断した場合
これは私も経験があります。
新規住居人が入る際に家賃交渉があり、2,000円ダウンで合意しました。
物件のニーズが高かったので、はねつけても良かったのでしょうが、私も初めての経験でしたので、「次の人が見つからなかったどうしよう」とか「少しでも早く家賃収入を回復させたい」という心理が働き、すぐに合意をしました。
管理会社の方とも話をして、家賃交渉を想定して、下げ幅をどこまでにするかをあらかじめ設定して対応をしました。
交渉自体は管理会社が実施しますので、私は家賃価格をどうするかの決定をしただけです。
上記のように家賃を下げる決定したのは、オーナーである私ということです。
ここで家賃は下げないと決定すれば、家賃が下がることはありません。
同様に賃貸契約更新時にも継続して住んでいる方からの交渉が入るかもしれません。
その時も上記のような対応が必要となります。
以前、講演で聞いた話ですが、家賃は極力下げない方が良いようです。
もちろん収入が下がるので、したくないのはもちろんなのですが、同じマンション内で家賃に差が出てしまうとそれを他の住人が知った場合、価格交渉のネタにされるためです。
必然的にマンション全体の家賃が下がってしまい、マンション全体の価値や相場も下がることに繋がってしまいます。
極力、頑張って突っぱねましょう。
長期間空室状態が続いた場合、オーナー心理として、早く住居人を見つけたいと思うのは当然です。
その場合、管理会社に頑張って募集（営業）をかけてもらうか、家賃を下げるしか方法はありません。
住居人が住む家を探す際に、立地はもちろんですが、家賃は大きな決定要素です。
いい部屋に安く住みたいと思うのが、人の心理です。
従って、オーナーとしては、最終的に家賃を下げるという対応となります。
①②共に家賃価格を最終的に決定しているのは、オーナーであることが分かると思います。
家賃は、基本的に①②共に住居人とオーナーの2者間の合意で決定されます。
相場は、各々のオーナーと住居人が決定した家賃価格の平均と理解して頂ければ分かりやすいと思います。
上記の内容を基に考えると、大切なことは「物件のニーズ」（住みたいと思う人を多くしておこと）が重要であることが分かります。
そうすれば、家賃交渉に応じずとも別の人にすぐに借りてもらえるわけです。
「物件のニーズ」が高ければ（住みたいと思う人が多い状態）、家賃を上げることも可能です。
また、心理面での安定のために予備費をしっかりもっておけば、少々空室期間が延びても大丈夫と思えるようになり、安易に交渉に応じてしまうこともなくなります。
危険度
「危険度」の評価に対しては、家賃価格の下がり幅で評価をしていきます。
その評価項目として、以下の3項目とすれば良いと思います。
- 「物件の築年数」
- 「現状の家賃と周辺家賃相場との差」
- 「あなたの予備費（許容できる空室期間）」
「物件の築年数」は、ご存じの通り、家賃決定の重要な要素です。
建物や設備が古くなれば価値も下がるので、家賃も下がっていくのが一般的です。
今回の評価の重要なポイントとなります。
物件の需要にもよりますが、基本的に新しければ家賃は高く、古ければ家賃は安い傾向があります。
「現状の家賃と周辺家賃相場との差」とは、あなたの物件の家賃が周辺の同規模のマンションと比較して、どの程度の差があるかを示したものです。
新しく家を探している人は周辺の家賃相場や他の物件を調べていますから、家賃の相場を知っています。
価格交渉をする場合は、その相場を基準に交渉をしてくるでしょう。
すなわち、あなたの物件の家賃が周辺相場より高い場合は、同じ水準まで家賃が下がる可能性があるということです。
「あなたの予備費（許容できる空室期間）」とは、あなたの心理面の話となります。
新規の住居人を受けいれる時に価格交渉が入った場合、それをはねつけられるかという評価です。
前節でもお話ししましたが、オーナーは早く家賃収入を得たいので、少しくらい家賃が下がっても入居してもらうことを優先します。
そこを我慢できる余力がどの程度あるかという指標となります。
以下のように分けるとしたら、「危険度」の評価はとうなるでしょうか。
- 新築～5年以内
- 現状の家賃と周辺の家賃相場が同等又は周辺相場よりも低い。
- 1年分の家賃に相当する予備費がある。
- 築5年～15年
- 周辺の家賃相場よりも現状の家賃が高い。
- 半年分の家賃に相当する予備費がある。
- 築15年以上
- 周辺の家賃相場よりも現状の家賃が高い。
- 予備費がほとんどない。
築年数が浅ければ、家賃が下がることは当面ありません。
10年以上経過してからは、少し注意しておく必要があると思います。
家賃交渉は可能な限り、お断りするようにしましょう。
物件のニーズが高ければ、次々と住居人はみつかります。
評価した結果、周辺の家賃相場より、あなたの家賃が低いようなら、次の入居者を募集する段階で、家賃の値上げを検討してみてはどうかと思います。
周辺の家賃相場があがるということは、所有している地域のマンションのニーズが上がっているということです。
家賃を上げても入居者は来るでしょう。
通常は築年数に応じて、家賃は下がるものですが、物件のニーズが高ければ必ずしもそうはなりません。
上がることだってあります。定期的に確認しましょう。
【 私の場合 】
前節でも書きましたが、住居人の住み替えのタイミングで家賃交渉が入り、2,000円ダウンで応じてしまいました。
しかしながら、本質的に物件の価値が低下しているとは考えていませんので、また次のタイミングで戻せたら戻そうと思います。
私の場合の評価点数は、4つの物件で築年数6年ですが、予備費や家賃相場をほぼ同一ですので、危険度「中」（2点）となると思います。
発生確率（可能性と頻度）
「発生確率」ですが、今回の場合は、以下の２項目で評価していきましょう。
- 「家賃下落が起こる頻度（更新及び住み替えのタイミング）」
- 「長期の空室が発生する可能性（物件のニーズ）」
今回の評価内容は「空室リスク」の時に評価した内容と同じです。
その時の評価点数をそのまま利用してください。
なお、賃貸契約更新のタイミングでは、現在の管理の仕方では、ほとんど起こることはないと思いますので、無視しています。
再度記載しておきます。
（短期空室リスクにおける発生確率と同じ評価）
- 社宅etc.の法人契約で借家人が長期間住んでくれる：発生確率「低」（1点）
- 個人の契約で何かきっかけで出ていく可能性がある（独身者であり転勤・結婚etc.）：発生確率「中」（2点）
- 個人の契約で一定の期間において出ていくことが分かっている（学生etc.）：発生確率「高」（3点）
（長期空室リスクにおける発生確率と同じ評価）
- 新築～10年以内で主要駅付近徒歩10分以内：発生確率「低」（1点）
- 築10年～20年で主要駅付近だが、徒歩10分以上：発生確率「中」（2点）
- 築20年以上で主要駅付近でない：発生確率「高」（3点）
それぞれで評価して高い方の評価点数を今回の評価としましょう。
【 私の場合 】
「長期の空室が発生する可能性」は、所有している物件すべてにおいて、発生確率「低」（1点）ですが、「家賃下落が起こる頻度（住み替えのタイミング）」が発生確率（2点）となります。
あなたにとっての影響度
今回の評価において、私の場合は、「危険度」（2点）×「発生確率」（2点）＝4点となり、やや注意が必要なレベルです。
あなたにとっての影響度を評価してみてください。
- ９点：超ハイリスク（超危険）
- ６点：ハイリスク（危険）
- ３点－４点：ミドルリスク（注意）
- １点－２点：ローリスク（問題ない）
リスク低減対策の検討
リスク対策の検討①（危険度を下げる対策）
「危険度を下げるための対策」はすなわち、「ニーズの高い物件の選択と資産価値の維持」と「予備費の確保」になります。
この方法について、対策案を挙げてみます。
まずは、「ニーズの高い物件の選択と資産価値の維持」です。
これは、「長期的にニーズの高い物件を選択すること」で家賃の下落幅を減らすことです。
また、「物件の価値が下がらないよう維持管理」を継続実施することが重要となります。
長期的にニーズの高いと推測できる物件を選択して購入する対策です。
都市計画の変化や人口の変化に左右されずに長期的に住んでくれる可能性の高い物件です。
具体的には、大都市や人口の多い地域の物件購入が家賃下落を防止する上では有効です。
あなたの住んでいる地域でも構わないと思いますが、主要都市が良いと思います。
ニーズの高い物件だと家賃交渉が入った場合でも、大きく家賃を下げなくても大丈夫となります。
新築ないし、築年数の浅い物件を選択して購入する対策です。
家賃の下落は一般的に古い物件の方が起きやすいです。
築年数の浅い物件を選択しておけば、物件のニーズが高いですし、家賃交渉そのものも少ないと思います。
しかしながら、築年数は年々増えていきますし、建物も古くなっていきますので、この対策は期限付きとなります。
「ローン返済リスク」や「空室リスク」と同様の対策となりますが、このような事態に備えて予備費をプールしておくという対策は有効です。
「空室リスク」と同じ目的で予備費を蓄えるようにしておけば、このような事態になった時でも役に立ちます。
今回のリスクにおいては、家賃交渉があった場合や長期的な空室で家賃を下げてしまうことを防止する対策です。
あなた自身が家賃交渉の際に焦ってすぐに家賃を下げてしまわないための心理的な余裕にも繋がります。
「ローン返済リスク」や「空室リスク」と同様の対策を進めておけば、「家賃滞納リスク」に対しても有効な対策となります。
すなわち、ローンの返済を滞らないようにしておくことが目的となります。
定期的な点検・補修、必要に応じた大型修繕を行うことにより、物件の資産価値を維持する対策です。
古くなったり、設備が壊れている状態では、どう考えても家賃は下げざるを得ません。
きちんと管理しましょう。
具体的には、管理会社及び管理組合が中心となって実施していきますので、そう心配することはありませんが、どのような管理が行われているかは、総会の議事・資料で確認するようにしましょう。
物件のニーズが高まり、周辺家賃相場が上がってきたら、あなたが所有している物件の家賃も上げるという対策です。
なかなかないかもしれませんが、可能性はありますので、定期的に家賃相場を確認して、行けそうなら管理会社の方と相談して、検討してみましょう。
リスク対策の検討②（「発生確率を下げる対策」）
次に、「発生確率を下げる対策」について検討していきます。
「家賃下落リスク」における「発生確率を下げる対策」については、「家賃交渉が入るタイミングを減らすこと」と「家賃保証サービス（サブリース契約）の利用」が大きな対策となります。
「家賃交渉が入るタイミングを減らすこと」については、前節の「危険度を下げる対策」がそのまま「発生確率を下げる対策」となります。
本節では、上記の対策以外の追加の対策について、説明します。
「空室リスク」の章でお話しした家賃保証サービスの利用です。これはサブリース契約と呼ばれるもので、不動産管理会社（家賃保証会社）に物件を貸し出して、不動産管理会社（家賃保証会社）から家賃を受け取る仕組みです。
管理会社（保証会社）は、その物件を又貸しして、住居人から家賃を回収します。
オーナーは、保証料を家賃から差し引かれますが、契約期間内においては、家賃は一定となりますので、その期間は家賃の下落が発生することはありません。
しかしながら、このサブリース契約もリスクがあり、契約期間内の家賃は一定ですが、契約更新のタイミングで、貸し出している管理会社から家賃交渉が入ります。
多くの場合がここで家賃の下落が発生するようです。
良心的な管理会社であると家賃を維持してくれるかもしれませんが、収益が大事ですので、どうしても家賃交渉をすることとなり、結果としてオーナーの受け取る家賃収入は長期的にみれば、少なくなる傾向があります。
物件のニーズが高いようなら、サブリース契約はしない方が良いと思います。
住み替えのタイミングは家賃交渉が入る機会となるため、できるだけ長く住んでくれる住居人を確保する対策です。
学生etc.一定期間で出入りがあるような物件を避けることや、法人契約が期待できる物件（又は営業する）を持つことが具体的な方策となります。
リスク対策実施後の再評価
上記に示したリスク対策のうち、あなたに実施可能で有効な対策を打っていきましょう。
リスクを下げるためにできる対策は全て打つことが原則です。
また、あなたが他の方法でリスクを下げることができそうな対策があれば、それも実行してください。
それを踏まえ、リスク対策前に評価した点数を改めて見直していきます。
【 私の場合 】
「危険度を下げる対策」については、「空室リスク」でお話しした内容と重複しますが、「⑥家賃の値上げ」を除く全ての対策を実施可能です。
ニーズの高い物件の選択や②築年数の浅い物件（購入時は新築～2年以内、現在は6年）を選択していますし、6年間の運用において、4件中1件で住み替えがあった程度です。（その際に経験が浅く、家賃を下げてしまいましたが。）
③④の予備費の確保は継続的に実施しています。⑤物件の維持管理も管理会社及び管理組合において、適正に管理されていることを確認しています。
⑥家賃の値上げは実施しませんが、機会があれば検討してみたいですね。
「発生確率を下げる対策」については、特に何もしていません。
①家賃保証サービスは実施していませんし、賃貸契約や更新手続きも一般的なものです。
②長期間いてくれる住居人の確保については、法人契約が1件と6年継続で住んでくれている物件が3件となっており、実績的にも良い結果と思っています。
２－４．あなたにとっての影響度の再評価
リスク対策を実施した後の対策後のリスク評価を実施します。
上記に書いた対策をいろいろと実施していますが、築年数や住居人の状況は変えることはできませんので、評価結果は対策前と同様となります。
私の場合は、実際に家賃が下がっているので、現在の評価点数が妥当と思っています。
一方で、大きな下落を引き起こしているわけではないため、長期的な視点で考えた場合の現在の対策としては問題ないと考えています。
残留リスクと継続的なリスク低減対策
さて、「家賃下落リスク」に関しては、過去に一度経験していますが、長期的にみれば、現状の対策で許容できるため、問題ないと考えています。
それでは、「残留リスク」に関して、考えていきましょう。
【 考えられる残留リスク 】
- 住居人住替及び契約更新時の家賃交渉により家賃が減額する。
- 「事故物件化」による家賃の下落発生
- 老朽化及び人口分布の変化による家賃相場の下落
- 長期空室による家賃の引き下げ
これらのリスクにどう対応していくかを考えていきます。
家賃の下落は、リスク対策実施後も老朽化や周辺設備の変化により、常に発生する確率の高いリスクとなります。
従って、残留リスクの管理も継続的に実施していく必要があります。
【 残留リスクに対する継続的な対策 】
- 継続的な予備費の確保
- 家賃相場の定期的な監視
- 計画的な物件・設備の管理
継続的に予備費を確保することで空室の際の余力を確保していきましょう。
また、物件の老朽化を少なくし、物件の資産価値を維持するためにも定期的で計画的な物件の管理を不動産管理会社及び管理組合と協力して実施しましょう。
そして、定期的に周辺家賃相場を確認して、現在の物件の家賃価格が適正かを把握しておきましょう。
あなたにとっての危険度の判定
さて、いかがだったでしょうか？
「家賃下落リスク」に関して、「怖いと感じること」を明確して、それを点数付けし、対策を考えることで、何が危険なのかが分かりやすくなりましたか？
「家賃下落リスク」を評価し、打てる対策は考えたが、やはり自分には怖くて手が出せないと思うのであるならば、現段階での不動産投資はやめておきましょう。
人によって状況は様々です。
その判断をするための材料でもあります。
自分にとって危険だと感じることはする必要はありません。
今回の「家賃下落リスク」に関しては、物件は年数が経てば古くなり、設備も時代遅れになるものですので、それに合わせて家賃は下がるものと思っていてください。
しかしながら、立地がよく物件にニーズがあるなら、必ずしも下がるとは限りませんし、場合によっては上がることもあるでしょう。
最終的にはローン返済期間が完了すれば、後は利益だけとなり、大きなリスクを感じることはなくなるでしょう。
そこまで長いですが、頑張りましょう。
５．まとめ
- 物件は年数が経過するにつれて、老朽化し、時代遅れの設備となるため、一般的には下がるものです。
- 家賃の下落を防ぐには、築年数が浅く、長期的にニーズの高い物件の購入をすることがポイントとなります。また、計画的な物件・設備管理により、物件の資産価値を維持しましょう。
＜ 以上 ＞
コメント