さて、今回のリスク項目のテーマは「管理組合不全リスク」について説明することにする。
「管理組合不全リスク」
- マンション全体の管理を実施している管理組合が機能不全を起こして、物件管理が滞ってしまうリスク
管理組合が機能しなくなれば、物件の管理ができなくなる。
住民からのクレームや物件の老朽化、資産価値の減少が起こり、物件のニーズがどんどんと低下していくことになるだろう。
しかしながら、このような管理組合が機能しなくなることは、ほとんどないからそう心配することはない。
なぜなら、ほとんどのマンションにおいて「管理組合」は形だけのものが多く、実際は管理会社が主導をとって物件管理をすることがほとんどだからだ。
管理会社は企業であり、物件管理をすることが仕事だ。
だから、このリスクが起こることはほとんどないということだ。
もし、管理組合が機能不全に陥っても策はある。
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危険な状態の抽出と予測
短期的にみれば、経済的なリスクや損失はないが、管理組合の機能不全が長期化し、物件の管理が行われなくなると、物件のニーズが低下し、空室となる可能性が高くなる。
管理組合の仕組み
まずは、管理組合の役割と機能を復習しておこう。
君たちがマンション1棟をまるまる所有している場合は、全て君たちの決定でマンション管理を実施できる。
そのため、「管理組合」というものはそもそも存在しない。
一方で、お父さんが所有しているような区分マンションにおいては、各部屋にそれぞれオーナーがいる。
その場合、マンションの中に複数のオーナーがいることになるため、管理組合が組織されることになる。
共用部分における物件全体の管理に関する決定は、各オーナーの意思を反映する必要がある。
君たち自身の勝手な判断で管理を行えば、他のオーナーが黙ってない。
後々、もめ事が起こることになる。
従って、この「管理組合」の話し合いと総意・決定に基づいて行われることとなるわけだ。
小学校の委員会や町内会の集まりと同じと思っておけばいい。
人が集まれば、このような自治・運営のために組織が必要なるのだ。
この管理組合も、理事長（町内会長）や会計・監査etc.の役員が選任されて、それぞれの役割を果たして組織運営を行っていく。
管理組合の役割は、マンション全体の設備管理（定期清掃・設備点検etc.）や管理組合規定（ルール）の改定や運営、総会の開催、修繕費・管理費の回収・執行etc.となる。
管理組合規定（これもおそらく管理会社が作成）に基づいて、定期的に総会を実施して、各オーナーと意見調整をして、管理の方針を決定し、管理会社を通して、実施していことになる。
実際のところは、委託している管理会社の提案を承認するという形がほとんどで、真剣に今後の物件管理の方法に関して、熱い議論が交わされているわけではない。
各オーナーはお父さんのように専業大家ではない人もいる。
また、遠方の人も多いから、わざわざ総会に出向くのも現実的に無理なわけだ。
お父さんが所有している各物件についても定期的に総会開催の連絡がきているが、よほどのことがない限り（修繕積立金や共益費の大幅アップetc.）、欠席・委任の形でお任せとしている。
ちなみにお父さんは1度も管理組合の総会に出席したことはない（笑）。
総会が行われれば、議事録・報告書が届くので、議事録に目を通すが、出席者はいつも管理組合の理事長と管理会社の担当者だけだ。
形式上は、各オーナーの組織である管理組合の決定に基づいて、管理会社が管理を実行しているということだけ覚えていれば、それでいい。
管理組合の機能不全とその対策
管理会社と委託契約を結んでいれば、管理組合の機能不全が起こることはほとんどない。
ただ、建設後かなりの年数が経過している物件や管理会社の怠慢で、機能不全が起こる可能性もなくはない。
基本的に定期的に総会の案内と議事が届いていれば問題ないが、それがなくなるようなら、注意が必要だ。
管理組合が機能しなくなり、管理会社も何もしなくなれば、定期清掃や点検、予算の管理もしなくなるので、物件のニーズは下がり、住居人もどんどん出ていくことになる。
この状況は好ましくない。
そこでこのような状況が発生するようなら、対策を打つ必要がある。
対策を講じるとすれば、以下のようなものが考えらる。
- 定期的な総会案内・議事の確認
- 君たち自身の総会への出席
- 機能不全と判断できる場合に君たち自身が理事長となり、正常化する。
定期的な総会の議事は必ず目を通しておけ。
送付されてくるなら、管理組合は機能しているということだ。
管理組合が機能不全になったと思った場合（総会が開催されないetc.）は、君たち自身が機能回復を図れば問題はなくなる。
君たちも管理組合の一員だから、機能回復を図ることは可能だ。
最悪の場合はそうすればいい。
このリスクに関しては、君たちの力でどうにでもできる。
さっきも書いたが、管理運営に関しては、計画立案・管理業務の執行まで、ほぼ管理会社が実施してくれる。
特に難しいことはなく、管理会社と連携して、意思決定をするだけだ。
誰でもできる。
お父さんはこんなことするのは面倒なので、極力やりたくないが、万一の場合は、利益が失われてしまうので、やろうと思う。
今回は「管理組合不全リスク」ということで、そのリスクの評価方法と対策案を書いたが、そもそも管理組合が機能しなくなるということ自体がおかしなことであると思っておけ。
そんな物件の価値は下がるに決まっている。
管理組合が機能してないなと感じたら、迷わず売却しておけ。
それで解決だ。
まとめ
- 管理組合が機能不全となった場合、短期的な経済的リスクはないが、期間が長くなると、長期的にみれば、物件ニーズの低下を招くことになる。
- 管理組合が機能不全を起こした場合は、君たち自身の手で機能回復を図ればいい。
- 管理組合が機能しないと感じたら、基本的に売却しておけ。
＜ 以上 ＞
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