これだけ!?不動産(区分マンション)オーナーの仕事と日常の様子

不動産投資
不動産投資

(2022.3.10. 更新)

こんにちわ。

不動産投資歴8年、3件のワンルームマンションを運営するサラリーマン兼不動産オーナーのes-nakamura(@NakamuraEs)です。

私が初めて区分マンションを購入したのは31歳の時でした。きっかけは働けなくなったこと。

若い時に仕事で無理をし過ぎて、心と身体を壊してしまったことが原因でした。

「給料がなくなる」という経験をしたことで、自分の人生のリスクを真剣に考えるようになり、お金の勉強を始めたところ、不動産投資と巡り合ったのです。

現在の私は元気に働いていますが、やはり働けなるリスクというものは他の人よりも意識しています。

そんな私が始めた不動産投資の経験を多くの人と共有したいという思いから、記事を書いています。(本当は子供に伝えるための指南書にしようと思っています。内緒です。)

「不動産投資に興味を持っている。」「不動産オーナーになってみたい!」という方の道しるべにになれば、とても嬉しく思います。

今回は不動産オーナーが日常、どんな仕事をしているのかについて、お伝えしたいと思います。

  • 「不動産投資や不動産オーナーの仕事って、なんか大変そう。。。」
  • 「住民のクレーム対応とか、家賃の回収とか無理だよ!」

なーんて思っていませんか?

私は、平日は上場企業に勤務するサラリーマンであり、週末は4歳と2歳の子供の育児真っ最中のパパでもあります。

そんな私でも「余裕で」こなせています。

もしあなたが、不動産オーナーの仕事について、華やかで大変そうなイメージを持っているなら、この記事を読んで、その考えを改めてください。

実際はまったく異なります。驚くほどに暇です(笑)。

こういった先入観で必要以上に不動産オーナーは大変な仕事であると思っているあなたに実際の不動産オーナーの現実を話していきたいと思います。

地味ーです。

「自主管理」をされている不動産オーナーの方は日々大変かもしれませんが、私のように不動産会社と「管理委託契約」を結び、管理を委託している場合、することなどほとんどありません。

不動産オーナーであるあなたの仕事は「決断」と「お金の管理」です。

この記事では、不動産オーナーが日頃どのような作業をしてるかを話すことで少しイメージを湧いてもらえたらなと思います。

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不動産オーナーの仕事

不動産オーナーの仕事は大きく分けて4つあります。

不動産オーナーの社会的役割(本質的な仕事)

不動産投資と聞けば、どうしても利益優先の考え方となり、見落とされがちになりますが、不動産オーナーは重要な社会的な意義を持つ職業です。

不動産オーナーの社会的な役割は「人々に安全・安心で快適な居住空間を提供し続ける」という立派な意義のある仕事です。

上京して夢を追いかける若者に、マイホームの夢を持つ家族の場所として、その空間を提供し続けるのです。

大切な仕事でしょう?

この内容については、別の記事で熱く語っていますので、そちらを読んでみてください(笑)。

不動産購入前にする仕事

不動産オーナーにとって、最も重要な仕事と言えるでしょう。

購入する物件の調査・選定・検討・購入の一連のプロセスです。

不動産が今後、きちんと利益をだすかどうかが決まる最も重要な仕事です。

不動産購入・売却時にする仕事(購入・売却手続き)

これは機械的に進む作業です。

不動産の運用

今回お話する内容です。

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不動産の管理の方法

不動産管理の方法は、「委託管理」と「自主管理」の2種類の方法があります。

「委託管理」

不動産を運営するほとんどの日常管理業務を不動産管理会社に手数料を支払って委託する方法です。

この方法が一般的だと思います。私も委託しています。

家賃5%程の手数料をとられますが、日常の面倒な作業を全て実施してくれますし、不動産管理のプロですから、経験もノウハウも私よりもはるかに持っています。

初心者の方や忙しい方は、基本的にはこの「委託管理」がよいと思います。

「自主管理」

不動産の管理を管理会社に任せず、自分で全てしてしまうのが、この「自主管理」です。

自主管理は不動産管理会社への管理費が節約できますが、大変です。

兼業でできることではないと思います。

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区分/一棟保有で異なる管理形態

マンションオーナーの形態として、区分マンションを保有するパターンと一棟まるまる保有するパターンが存在します。

区分マンションの管理方法

区分マンションの場合、マンション内に複数のオーナーがいることになるため、マンションオーナー同士で管理組合を組織して、合議制で管理を進めます。

すなわち、共用部分(階段・玄関・駐車場・上下水道施設etc.)の管理は管理組合が実施することになります。

一棟保有オーナーの管理方法

一方で一棟保有の場合はオーナーは一人ですので、あなた自身が共用部分の管理をする必要があります。

オーナーとしての作業量も多くなり、住民に対する責任も区分マンションよりは重くなりますね。

しかし、合議で決定するということはなく、あなた自身の判断と決定で管理が進められるため、スムーズという側面もあります。

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不動産オーナーがすること

不動産オーナーが日頃なにをしているかをお話しておきます。

「不動産投資」という言葉や「不動産オーナー」という言葉を聞くと、何か華やかイメージがあり、何かとんでもなくすごいことをしているイメージを持っているかもしれませんが、実際は思った以上に地味な作業であり、たいしたことはしていないのです。

イメージを崩してしてまって申し訳ございません。

物件を自主管理したり、リノベーションして資産価値を上げて貸し出したり、建築してしまうような猛者共は忙しくしているでしょうが、管理を委託して所有する私のようなスタイルの場合は、基本することはありません。

不動産オーナーの業務・作業を以下にまとめておきます。

定期的な仕事(毎月)

家賃入金確認・経費支払

入金されてくる家賃を確認し、その中から銀行ローンの支払いと経費(管理費・共益費・修繕積立金)の支払いを実施していきます。

銀行ローンの支払いが遅延すると、銀行からの信用度が落ちてしまうので、ここは忘れることがないようしっかりとするようにしています。

管理組合総会議事の確認

定期的に送られてくる管理組合の総会議事録を確認し、決議があるようなら、返信を実施します。

管理組合によって、総会の開催回数は異なりますので確認しておくとよいでしょう。

総会議事の内容に関しては、とりあえず読んでいますが、管理費や修繕積立金の増額以外の話は流し読み程度です。

総会議事の内容の中には、物件の管理・修繕の結果が報告されてくる場合があるので読んでおくと自分の物件の管理状態が把握でき、よいと思います。

収支の確認

月々の収支の確認をしていきます。

私の場合は、エクセルシートで記載して管理しています。

収益のプール

収益のある月は、予備費として積立を実施していきます。

定期的な仕事(年・隔年)

固定資産税・都市計画税の支払い(5月~6月)

毎年支払う必要がある固定資産税・都市計画税の支払いを行います。

物件のある自治体から入金案内が届きますので、それに従って支払いを実施していけば問題ありません。

一括納付と四半期ごとの支払い(4回実施)、どちらでも可能です。

驚くことに、最近ではカード決済やクイックペイでの支払いも可能なので、ポイントが大きく貯めるチャンスです(笑)。大きな支払いですからね!

保険料(火災・地震)支払い

保険期間の更新時期がきたら、保険料の支払いを実施します。

確定申告の実施(~3月)

不動産投資は確定申告を実施しないといけませんので、確定申告の書類を作成します。

その際に経費として計上できるものもあるため、レシートを集めて経費に該当するものを選別しておくとよいと思います。

申告書の作成は、管理会社に手伝ってもらうとよいでしょう。素人がするには、なかなか内容が複雑で難しいです。何回か作成しれば中身が理解できるようになり、ご自身でもできるようになると思います。

確定申告後の還付金を受け取ったら、使い込まずにプールしておくのが無難です。

突発的な仕事

備品の故障

部屋付きの備品(エアコンetc.)が故障した時は、修理を実施しますが、ほとんどの場合は住居人が管理会社に電話をして、修理も管理会社が実施してくれます。

不動産オーナーの仕事は、管理会社から請求書をみて、お金を払うこととなります。

住居人の退去・新規入居者の募集

住居人が退去する時は、管理会社から連絡がくると思います。

住居人との賃貸契約の内容にもよりますが、退去の際には1か月前に連絡するのが一般的です。

同時に退去手続き、次の人が入れるように清掃、入居者の募集の手配が必要となりますが、これも管理会社が実施してくれます。

不動産オーナーの仕事は、またしてもお金の支払いです。

トラブル発生時の対処

その他、トラブルが発生した時は、管理会社から連絡が入るでしょうから、管理会社と相談しながら、対処していけばよいと思います。

以上が不動産オーナーとして、あなたが実施する仕事になります。

ほとんどがお金の処理と管理であることが分かると思います。そして、たいしてすることはないことも分かると思います。

何もなければ、特にすることはありません。何かあれば管理会社と相談して進めれば、それでよいのです。

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不動産管理会社に委託できる業務

次に不動産管理会社に委託できる業務も載せておきます。

 

  1. 賃貸借契約の締結・契約書作成
  2. 賃貸借契約の変更・更新・解約に付帯する業務
  3. 賃借人の選定・決定・賃貸条件の交渉及び決定
  4. 入居契約時の敷金等預り・明け渡し後の敷金等返還金清算
  5. 月額賃料等の集金代行
  6. 月額賃料等に不払いについての催促・賃借人の契約違反に対する履行通知又は注意
  7. 明け渡し時の立会い及びルームチェック
  8. 明け渡し後の状況報告及び修理箇所の見積・工事についての手配
  9. 上記1.2.3.に関し賃貸契約の成立及び解約について速やかな報告

引用 : 私の保有している「不動産管理業務委託契約書」より抜粋

これらの業務は管理費を支払えば、不動産管理会社が実施してくれため、あなた自身で行う必要はありません。

外注できるところはして、楽で安心した不動産経営を行いましょう。

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平和な不動産経営にするために不動産オーナーがすべきこと

今まで話した通り、何もなければ、不動産オーナーは特にすることはないのです。

ポイントは「何もなければ」です。

「何もなければ」、管理会社に一任して、毎月の利益を享受すれば、それでおしまいとなります。

この「何もない平和な毎日」にするために、あなたは今まで話したメリットの確認とリスクの評価・管理を実施する必要があります。

「何もない平和な毎日」にできるかどうかは、契約までの準備をどれだけできたかが重要となるので、そのことをよくご認識しておいて欲しいと思います。

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不動産購入後に不動産オーナーにやっておいて欲しいこと

不動産購入後にやっておいて欲しいことがあります。

それは「適切な管理」です。

  • 月々及び年間の収支を確認して、予定の収支となっているかを確認するようにしましょう。
  • 定期的に不動産リスクを見直していきましょう。

リスクの章でも話しましたが、リスクは継続します。また、状況は日々変化するので、年に一回は見直すようにしましょう。

  • 収益が出ているようであるならば、その利益をちゃんと積み立ててプールしておきましょう。

間違っても、使い込まないようにお願いします。

不測の事態があった時にそのお金を利用して対処するためです。

(ちなみに私は当初はガンガンに使い込んでいました。。。大反省。)

各物件で、物件自らが生み出した収益で全てを対処し、自身の持ち出しがないように、自己完結させるようにしておくことが理想的です。

最初の目標は、家賃3か月分(短期空室リスクへの対処金額)。その後は1年分をプールできると良いと思います。

  • 予備費を確保した上で、余力があるようなら、繰越返済を検討してみましょう。
  • 5年に一回程度で良いので、あなたの物件の資産評価(査定)をしてみましょう。

物件購入後も放置することなく、適正な管理を実施して、予定の収益をあげるように心がけましょう。

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まとめ

  • 安定した不動産運営を実現するには、購入前の準備が重要です。
  • 不動産購入後も適正な管理を実施して、利益を継続的に確保していきましょう。

< 以上 >

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私が不動産投資を支えてくれている不動産会社を合わせて紹介しておきます。

「創企 株式会社」

私の信頼する顧客目線で親身に接してくれる好感の持てる不動産会社です。この会社のおかげで私はまっとりとした不動産運営ができています。

私はこの会社から4件の不動産を購入しオーナーとして運営しています。(1件売却済)

いきなり不動産投資といっても敷居が高いと思います。まずは創企株式会社が用意している「WEB動画講座」を受講されて不動産投資の概要を掴まれたら良いと思います。

ちなみに「第6回 実践者の声 ー岡山市在住 35歳男性 サラリーマンー」とは私のことです(笑)。

いきなり不動産会社にコンタクトを取るのはちょっとと思う方は、「問い合わせ」フォームより私へ連絡頂いて紹介する方法もあります。

その場合は私の経験談やアドバイス等、出来る範囲でご協力致します。

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