不動産投資に少し興味を持っているみなさま、こんにちわ。
不動産投資歴８年、４件のワンルームマンションを運用しているサラリーマン大家のes-nakamura（@NakamuraEs）です。
今回は収益性を悪化させるリスクである「サブリースリスク」について少しお話していみたいと思います。
サブリースリスク
「空室リスク低減のために家賃を保証してくれるサブリース契約を不動産管理会社（家賃保証会社）と結んで物件を運営する際に、物件の採算悪化により、不動産管理会社から、家賃を値下げられたり、契約を打ち切られることで、家賃収入が減少し、収益が悪化してしまうリスク」
このような疑問や不安に応えていきたいと思っています。
- サブリース契約とはどんなものなの？どんなリスクがあるのか？
- 「家賃保証」と言われるけど、本当なの？
- ニュースでサブリース契約に関する良くない報道がされているけど、大丈夫なの？
サブリースリスクに関しては、一部で社会問題ともなっている内容です。
また、契約形態が複雑ですので、よく中身を理解する必要があります。
契約期間満了のタイミングで家賃価格の下落交渉や場合によっては、サブリース会社から打ち切りを打診され⒮る場合もあります。
私も初めて不動産投資の話を不動産会社としたときに「家賃保証」という方法もありますよと提案されたことがあります。
今思えばこれがサブリース契約か！と思いましたが、強く勧められることもなかったので、選択しませんでしたが、とても魅力的に感じたのを覚えています。
だって、空室リスクがなるなるんですよ！
私の経験からすると、何度か住居人の退去を経験しましたが、物件のニーズが高かったのか、すぐに次の住居人がみつかりました。
すなわち、良い物件を購入しておけば、わざわざサブリース契約をする必要はないということです。
「サブリースリスク」に関しては、「サブリース契約をしないこと」が最大のリスク回避方法です。
※そのたの不動産投資のリスクに関しては、下の記事を参照ください。
サブリースリスクが発生した時の予測
サブリース契約は、家賃保証があるため「空室リスク」をなくすことができる有効な対策の一つです。
しかしながら、契約内容や物件の収益性、契約会社（不動産管理会社）の考え方で、家賃の下落が発生するリスクがあります。
また、契約形態が複雑ですので、その内容をしっかりと確認する必要があります。
「オーナー（所有者）の責任範囲」と「契約会社（不動産管理会社）の責任範囲」を明確にしておく必要があります。
サブリース契約の仕組み
まずは、サブリース契約とはどのようなものかを確認しましょう。
サブリース契約を利用しない一般的な不動産運営においては、オーナーであるあなたと住居人が直接、「賃貸契約」を結びます。
住居人が物件に住む代わりに、あなたへ家賃を支払う契約です。
不動産管理会社とは「委託管理契約」を結んで、物件の管理を管理会社に委託します。
この場合、管理会社は、住居人の募集・審査・手続き、家賃の回収、日常点検・定期点検や清掃、住居人の変更に伴う物件の清掃の実施etc.をオーナーであるあなたに代わり実施します。
サブリース契約の場合、不動産管理会社（家賃保証会社）にあなたの物件を貸すことになります。そして、不動産管理会社（家賃保証会社）は借りた物件をさらに住居人に貸し出します（又貸し）。
すなわち、あなたに家賃を支払うのは、不動産管理会社（家賃保証会社）です。
不動産管理会社（家賃保証会社）は、住居人から家賃を回収し、オーナーであるあなたに支払います。
物件を貸している相手が不動産管理会社ですので、空室となる可能性はなくなります。
空室となっても管理会社があなたに家賃を支払ってくれます。
一方で、管理会社はオーナーであるあなたに対し、委託管理費＋家賃保証料を回収します。オーナー側としては、経費を余計に取られますが、空室になる可能性はなくなります。
管理会社側としては、住居人が安定して確保できていれば、委託管理費に加え、家賃保証料も月々回収できるため、利点があります。
また、家賃保証を売りにして、オーナーの確保ができる可能性もあります。
サブリース契約のリスク
サブリース契約は良い事ばかりではなく、いくつかのリスクを持っています。
家賃の値下がり
サブリース契約は、住居人が安定的に確保できていれば、全く問題ないのですが、空室が頻発したり、長期間に及んだ場合、住居人から家賃が十分に回収できない事態が発生すると、管理会社の採算が悪化します。
そうすると管理会社の取る方法としては、オーナーに対する家賃の値下げ交渉です。
また採算があまりにも悪化した場合は、最悪契約打ち切りの打診が来る可能性もあります。
契約を結ぶ場合には、必ず契約期間というものがあります。
サブリース契約の場合にも同様で、その契約期間中は家賃一定と思いますが、契約期間が完了して、更新するタイミングには、おそらく家賃交渉が行われます。
一般的な人との賃貸契約の場合も先に話した通りに家賃交渉が行われることもありますが、相手は素人です。
サブリース契約の場合、その家賃交渉の相手は、不動産管理会社です。
良心的な管理会社であれば、いろいろと相談にのってくれたり、オーナー目線で考えてくれるかもしれませんが、そうでなければ、管理会社の思うようにされてしまうでしょう。
この点が一番大きなリスクであり、社会問題となっている発端です。
このような事態は、空室や採算性の悪化に起因して起こるものです。
物件のニーズが高く、空室リスクが低いのであるならば、サブリース契約をあえてする必要性はないと思います。空室が生じることで、家賃の下落が起こるなら、同じことです。
管理会社任せになることによる勘違い（所有者として認識の低下）
次に注意すべきは、完全に管理会社任せになってしまうことで、「所有者」としてのあなたの認識が低下してしまうばかりか、あなたの不動産投資家としての力量が向上しません。
基本的に放っておけば良いわけですから、何もしなくなります。
全て管理会社が責任を負ってくれると勘違いをしてしまう可能性もあります。あくまで物件の所有者はあなたです。
所有者が負うべき責任はなんら変わっていません。管理会社に部屋を貸しているだけです。
修理費用が生じれば、あなたに請求がきます。
今までお話しした他のリスクは健在ですので、そのことだけは忘れないようにしてください。
サブリース契約の利点とその活かし方
悪いことばかり書いてしましたが、当然良い点もあります。
空室リスクがなくなり、家賃収入が安定することは、とてもありがたいことです。
「住居人がいなくなったら、どうしよう。」という不安から解放されます。
上手に活用すれば、安定した不動産経営が可能になるかもしれません。
お勧めの使い方としては、予備費が十分に蓄えられる期間に限定して、利用する方法です。
不動産運営をする上で、予備費が十分に確保できる期間は、少なくとも空室になることは避けたい場合などに活用すれば、良いのではないかと思います。
しかしながら、月々プラスで経費が必要なため、採算が悪化しますので、その部分との折り合いをつける必要はあります。
また、「家賃は下がってもいいから、とにかく空室になることだけは避けたい」という方も利用しても良いと思います。
サブリース契約時の注意点
サブリース契約を結ぶ場合は、契約内容をよく確認しましょう。
消費者庁が過去のトラブルを基に作成してくれいる注意喚起のパンフレットを参考に対応していきましょう。
消費者庁｜賃貸住宅経営（サブリース方式）の契約検討する方へ
- 契約期間（更新期間）
- 契約期間中の家賃の取り決め（一定か、場合によっては交渉があるのか）
- 契約更新時の家賃の交渉の有無
また、所有者はあなたであり、物件に関する責任はあなたにあることを重々認識して、運営してください。
管理会社とよく連携して、確認しましょう。
契約後も管理会社任せとせず、収支の状況を定期的に確認し、契約期間が満了するタイミングにおいては、継続とするか、サブリース契約をやめるかを検討して、準備をしておきましょう。
まとめ
- サブリース契約は、空室リスクを回避する有効な対策ですが、物件の状況によっては、家賃の下落や契約打ち切りのリスクがあることを認識しましょう。
- サブリース契約を利用する場合は契約内容をよく確認しましょう。
- 所有者はあなたであることをよく認識し、管理を実施していきましょう。
＜ 以上 ＞
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私はこの会社から4件の不動産を購入しオーナーとして運営しています。
いきなり不動産投資といっても敷居が高いと思います。まずは創企株式会社が用意している「WEB動画講座」を受講されて不動産投資の概要を掴まれたら良いと思います。
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