はじめまして。
現役サラリーマンですが、不動産投資を初めて8年ぐらいになる“しんや”です。
私はワンルームマンションを4件運用していましたが、1件は売却。現在は3件を保有しています。
「リノシーで不動産投資を始めると赤字になるのではないか？」
この疑問に答えていきたいと思います。
結論から言えば、リノシーで不動産投資をしたから赤字になるわけではありません。
どこの会社で不動産投資を始めても赤字になる人はなるし、ならない人はなりません。
ポイントは不動産投資における利益構造を理解することです。
そして採算性の評価が正しくできることが大切です。
※本記事はアフィリエイトプログラムに基づく、商品・サービスのPR及び広告を含みますので、ご了承ください。
不動産投資の利益構造の仕組み
まずは不動産投資における利益構造の仕組みをしっかりと復習しましょう。
とても簡単な数式で表せます。
利益の数式
「利益＝家賃－（管理委託料＋管理費＋修繕積立金＋ローン返済額＋年支払金＋突発費用）」
これだけです（笑）。
家賃＞経費なら黒字。家賃＜経費なら赤字。
とても簡単でしょう（笑）
この式を見て分かると思いますが、住居人が居なくなれば家賃が入ってきませんので、０になります。。。
【年支払額】
毎月発生する経費ではなく、年に1度発生する経費です。
- 固定資産税および都市計画税
- 火災保険（地震保険）・・・契約期間による。
【突発費用】
- 備品（エアコン等）の修理費
- 住居人が退去する時に生じるクリーニング代や広告費
「月々の単位でみる場合」と「年単位でみる場合」の両方で評価しておいた方がよいでしょう。
リノシーの不動産投資で黒字と赤字の違いはローン返済額
さてここで、あなた自身がコントロールできる経費（支出額）はなんでしょう？
「ローン返済額」のみです。
これはすなわち、「自己資金をいくら注ぎ込んだか？」です。
赤字と黒字を分けるのはローン返済額＝頭金投入額
あなたがコントロールできる経費（支出額）がローン返済額だけだとすると、頭金（自己資金額）をどれだけ投入するかで黒字か赤字が決まるということです。
変化する利益額
分かりやすく説明しましょう。
私の持っている物件を参考に例として挙げてみます。（私の収益というわけではなく、近しい実績に基づいたシミュレーションと思ってください。）
- 物件取得価格＝1,800万円
- 家賃＝70,000円
- 経費＝12,000円（管理委託料＝3,000円/管理費＝7,000円/修繕積立金=2,000円）
| 自己資金割合 | ローン額 | 月々のローン支払額 | 月収支 | 年間収支 |
| 自己資金 100% | 0円 | 0円 | ＋58,000円 | ＋696,000円 |
| 自己資金 50% | 900万円 | 30,000円 | ＋28,000円 | ＋336,000円 |
| 自己資金 0% | 1800万円 | 60,000円 | △2,000円 | △24,000円 |
表を見て分かると思いますが、黒字か赤字かを分けるのはこれだけのことなのです（笑）。
リノシーがどうとか、不動産会社がどうとかは関係ないのですよ、実際（笑）。
採算性の考え方
さて、黒字か赤字かを分ける決め手が自己資金であると言いましたが、その自己資金を回収できるかが投資をする上で一番重要な事です。
回収できなければ損ですからね！
採算性の考え方の基本は「自分が投じたお金を全額回収できるか？」ということです。
自己資金を回収できれば基本的に投資としては成功です。
不動産投資は物件自体に価値があるので、物件の価値を考慮に入れておく必要があります。
すなわち「購入諸経費＋物件価値の減少分を回収できるか」がポイントになります。
上記の例で考え見ましょう。
- 物件の値下がり率を20％とすれば△360万円
- 諸経費は100万円
- 回収すべきお金は460万円
| 自己資金割合 | 年間損益 | 回収年数 |
| 自己資金100% | ＋696,000円 | 6.6年 |
| 自己資金50% | ＋336,000円 | 13.7年 |
| 自己資金0% | △24,000円 | 回収不可 |
こうなります。
自己資金100％だと、6年ほどで諸経費や物件の値下がり分を回収でき、後は利益のみになります。
一方でフルローン（自己資金０円）では回収不可であり、売却したとしてもローンと残債のほぼ相殺することになります。
またこの試算は突発費用や固定資産税のといった経費を省いていますので、今の数字よりは少し悪くなります。
リノシーで不動産投資をする場合に赤字にならない方法
ここまで説明すれば不動産投資で赤字にならない方法はおのずと分かると思います。
少し説明しておきますね。
キャッシュをぶち込む！（正攻法）
不動産投資の正攻法と言えます。
自己資金100％で物件を購入して運用していくと赤字になることはないでしょう。
回収すべきお金を回収したら、後は利益のみです。
物件価格の市場予測を監視しながら、売却のタイミングを適切に探すとよいと思います。
持ち続けても住んでくれる人がいる限りは永遠に利益を上げ続けることになります。
採算性の評価をしっかりとする
「そんなお金はないよ！」という人がほとんどだと思います（笑）。
しかしながら、可能な限りは自己資金を投入しましょう。
その方が圧倒的に利益が出やすいと思います。
そして採算性をご自身で評価してみてください。
リノシーの不動産投資における採算性の試算方法
もしリノシーで不動産投資について検討するのであるならば、上記のようなシミュレーションをリノシーの担当者と実施してみてください。
自己資金の負担割合と年間利益の把握、物件価値の予測、そして回収年数。
これらを検討して購入有無を決定したらよいでしょう。
リノシーの最大の強み（AI査定）
さて今までの採算性の評価をするにあたって私が注目したのが、リノシーの「AI査定」というサービスです。
これは人の勘や考えに基づいた予測ではなく、過去のデータや周辺物件のデータなどのビックデータを基に算出した根拠のある数字であると私はとらえています。
この「AI査定」サービスは物件を購入後もリアルタイムで確認できます。
これはすなわち物件の売却予想価格をいつでもみられることになり、利益性の確認や売却のタイミングなどの判断材料として最適です。
この部分はリノシー最大の強みと言えます。
リノシーで不動産投資をする場合に赤字になっても良い場合
「やはり金がないと不動産投資で利益をだすことはできないのか。。。」
ここまで読めば、こう思ってしまいますが、それは少し早いかもしれません。
確かに1000万や2000万のお金をポン！と出せる人なんて普通はいないでしょう。
そんな中でありながら、一般サラリーマンに不動産投資を勧めたり、実際に私のように購入・運用する人がいるのはなぜでしょうか？
その理由は不動産投資の目的を「利益」以外の部分において考えている人がいるからです。
不動産投資をするメリット
不動産投資のメリットを再確認しておきましょう。
- 生命保険
- 節税
- 年金
- 子供達に残す資産
- 将来のために不動産投資の経験を積むこと
- 利益
リノシーで不動産投資をする目的はなんですか？
- あなたにとってリノシーで不動産投資を始める目的はなんでしょうか？
- もともと何が不安で、何が心配で不動産投資を検討してみようと思ったのでしょうか？
- 不動産投資のメリットと聞いて、いちばん心が惹かれるのはどれでしょうか？
あなたの人生において、不動産投資をどう貢献させるかということ真剣に考えて、目的を明確にするとよいと思います。
やはり利益が大事であると考えるのであるならば、不動産投資とは別の投資方法を検討した方がよいでしょう。
サラリーマンのとるべき不動産投資の戦略
私も含めて潤沢なキャッシュを持っていないサラリーマンが不動産投資をどのように活用して人生を向上させていくかについて私の考えをまとめておきます。（というか、このようにしておけば良かったという反省ww）
ローンをフル活用して不動産を購入する
サラリーマンの持つ信頼を利用してローンをフル活用して少ない自己資金で不動産を購入し、まずは「生命保険の拡充」「私的年金作りの基礎」を手に入れましょう。
まずはこの２つの問題を解決し、人生の「守り」として不動産投資を活用してください。
不動産投資を始めた時点でこの悩みからは解放されます。
後から自己資金を積み上げて黒字化していく
今はお金を持ってないかもしれませんが、少しずつ後から自己資金を積み上げていくのです。
「ローンの繰越返済」です。
ローンの返済は住居人が居れば、その人が家賃として支払ってくれます。
そこにあなた自身のお金を合体させて繰越返済を行っていくのです。
要は「自己資金を最初につぎ込むか」、「後から積み上げるか」の違いです。
１つの物件の黒字化が進めば、もう勝ったも同然です。その利益をベースにさらに拡大させていくのです！
リノシーで赤字になるのに無理して購入する必要はない
そうは言っても赤字なのに無理して購入する必要はないですよ（笑）。
あなたの人生で不動産投資を通して不幸になるのは良くないですからね！
まとめ
今回の記事では「リノシーで不動産投資をすると赤字になるのではないか？」という疑問に対して解説してきました。
まとめましょう。
- リノシーで不動産投資をしたから赤字になるわけではない。
- 不動産投資の黒字/赤字は自己資金とローンとのバランスで決まる。
- 最終的な黒字/赤字を決定する要素は自己資金を回収できたかどうかで決まる。
- 潤沢なキャッシュを持たないサラリーマンはまずは「生命保険の拡充」「老後資金の仕掛け作り」を行ったうえで、節税効果を生かして繰越返済をして後から自己資金を積み上げる方法が有効である。
不動産投資の利益構造を理解したうえで、あなたの人生に役立ててくださいね！
【広告】リノシーのライフプラン診断を受けてみよう！
リノシーでの不動産投資ですが、潤沢なキャッシュを持っている人にとっては投資する価値のあるものです。
一方で、潤沢なキャッシュを持たない一般的なサラリーマンの場合、まずは不動産投資そのものの目的をしっかりと考える必要があります。
その助けとして、リノシーでは
【人生100年時代のライフプラン診断】を無料で実施しています。
「年金対策」「保険利用」を不動産投資で担保しようとする場合、いったいいくらの資金が必要であるかの具体的な試算が必要です。
「自分の人生に足りない部分を不動産投資でどう補えるのか？」そのことを考える良い機会となるでしょう！
ぜひこの機会にライフプラン診断だけでも受けると良いと思います！
（おわり）
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