不動産投資のメリット④(投資としての利益の確保)

不動産投資
不動産投資

こんにちは。

仕事(エンジニアとして工場勤務)のストレスによるメンタル不調を経験したことから、不動産投資をはじめたes-nakamuraです。

今回私が提案する(私が実践している)築浅(比較的新しい中古)区分マンションにおける不動産投資の主要なメリットは5つです。

  1. 老後資金の完全確保(私的年金としての利用)
  2. 家族に対する十分な補償体制の確立(生命保険としての利用)
  3. 手取り収入の増加(節税効果)
  4. 投資としての利益の確保(利益回収)・・・家賃収入及び売却益
  5. 不動産投資・管理手法の獲得による次のステージへのランクアップ

今回は、「投資としての利益確保(利益回収)」について、お話しさせて頂きます。

前話でお伝えした通り、今回あなたにご提案している不動産投資の最大の目的は、「老後資金作り」「家族への保障体制の拡充」です。従って、築浅(比較的新しい中古)区分マンションへの不動産投資は、大した儲けはありません。

あるとすれば、月々の微々たる利益、節税による利益、そして、物件価格が上昇すれば、売却益が見込める程度です。

毎月、ガンガン利益が出せるようなイメージをお持ちでしたら、そのイメージを捨ててください。毎月多くの利益が出せる不動産投資をお探しでしたら、他の方法を選択ください。

しかしながら、投資である以上、最低限の利益を確保する必要はあります。

この章では、不動産投資における利益の出る仕組みをご理解して頂き、少なくとも赤字とならないような物件選択ができるようになって頂ければと思います。

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投資における利益のでる仕組み

不動産投資に限らず、投資というものは、利益がないと意味がありません。

「投資」とは、「資」金を「投」じると書きます。

資金を投じたからには、その資金を回収しなければなりません。また儲けるには、得られた収入から経費を差し引いた利益を継続して確保する必要があります。

不動産投資に限らず、投資においては、この「売却益」及び「運用益」の2つの方法で、利益を得ることができます。

運用益(インカムゲイン)

まずは、「運用益(インカムゲイン)」について、簡単にご説明します。株式投資でもよく聞く言葉と思います。株式投資の場合は、「配当益」と言います。

不動産投資における「運用益」は、以下のようになります。

「収入(家賃)-支出(経費=ローン返済+税金+管理・修繕費+その他経費)=利益」

月々(または年間)の「運用益」は、家賃収入からローン返済や管理費を差し引いたものが利益となります。これが黒字であれば、「運用益」となります。

売却益(キャピタルゲイン)

それとは別に、「売却益(キャピタルゲイン)」というものがあります。購入した物件価格よりも、高い値段で物件が売却できた場合、その差額が利益となります。この「売却益」を得るには、未来を予測する力が必要です。なかなか素人には、難しいことです。

今回のように、投資の主たる目的が「老後の資金作り」「家族の保障体制の確立」である場合、売却してしまうと、これらの投資の目的が果たせなくなります。従って、基本的には売却せずに運用することが望ましいと思います。

しかし、投資する物件と時期の選択が良ければ、大きな利益が出ることも事実です。あなたにとって大きな利益がでる場合は、売却を検討しても良いとは思いますが、当初の目的である「老後の資金作り」「家族の保障体制の確立」が崩れてしまっては意味がありません。

別の方法で、この2つの大きな利益を確保するようにしてください。

得られた「売却益」を利用して、別の不動産を購入するとか、利益をさらに保険運用して老後資金とするetc.の対応をとることを強くお勧めします。

採算性と回収年数

不動産を購入するあたり、初期費用(イニシャルコスト)として、資金を投じます。その初期費用をまずは回収する必要があり、その財源として、利益を利用します。この初期費用を回収できれば、あなたが投じた資金は回収できたわけですから、以降の儲けは全てあなた自身のものとなります。

これが「採算性」という考え方です。

そしてこの初期費用を何年で回収できるかを表す指標として、「回収年数」があります。この「回収年数」で、投資を行うべきかを判断します。

利益がでないということは、あなたが投じた資金も回収できないため、損をしていることになります。そうなれば、そもそも投資をする意味はありません。

今回、あなたにご提案している不動産投資の方法は、先に書いた通り、目的が異なりますので、この採算性が非常に悪い方法です。しかしながら、最低限は、利益がでるようにしておいて欲しいと思います。

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不動産投資の採算性の評価

今回ご提案している不動産投資の最も大きな利益は、「老後資金作り」と「家族への保障体制の拡充」であることは、何度も説明してきました。

従って、あなたにとって、最も大きな利益が得られるのは、「銀行ローンを完済した後」「あなたが死んだ後」です。なんとも切ない話ですが、家族を守るためには、大切なことです。

一方で、「月々及び年間の利益はどうかという視点」と「初期費用は回収できるかという視点」でも、最低限、損失がでないように確認しておく必要があります。ここでは、その具体的な収支の項目について、ご説明します。

月々及び年間の利益

復習となりますが、不動産投資の利益の仕組みは、以下のようになります。

「収入(家賃)-支出(経費=ローン返済+税金+管理・修繕費+その他経費)=利益」

不動産投資における月々の収支に関する費用項目は、以下のようになります

<収入>
  1. 家賃収入・・・月々、住居人から頂ける主となる収益
  2. 節税収入・・・不動産投資による節税効果で増えた手取り分
<支出(経費)>
  1. ローン返済
  2. 管理費
  3. 修繕積立金
  4. 管理代行費

これに加え、1年間を通してみた場合にかかる経費があります。

  1. 固定資産税及び都市計画税
  2. 損害保険料(地震)

この収支を想定し、少なくとも年間の収支が黒字である物件を選びましょう。投資物件を購入する際は、マンション経営運用シミュレーションを提示してくれると思います。大きな赤字が出るような収支の投資物件はやめておきましょう。

初期費用と回収年数

一方で、初期費用です。項目としては、以下の通りとなります。

①不動産登記費用

不動産の所有者が移転する場合は、登記が必要となり、通常は司法書士にお願いして、登記手続きを行います。その報酬と登録には登録免許税がかかるため、その費用です。

②税金(不動産取得税・印紙税)

不動産を取得した際にかかる税金です。購入後、1年以内に支払通知がきます。また印紙税は、購入時にかかる税金です。

ローン事務手数料

銀行ローンを組む際にかかる事務手続きの手数料です。

火災保険料(地震保険料)

通常は、購入時に一括して支払います。また、地震保険料に関しては、毎年、支払いますので、年間の支出項目となります。

仲介手数料

不動産業者を介して、物件を購入する際に発生する手数料です。一般的には、不動産業者と取引しますので、この費用がかかります。不動産業者の利益分です。

銀行ローンの頭金

ローンの頭金です。設定金額は、あなた次第です。「0円」でも可能な時もあります。この頭金は、多く入れれば、後の返済額が少なくなります。

さて、この初期費用ですが、実際はいくらかかるのかと言いますと、①~⑤の費用を諸経費として、私の場合は、70万円でした。⑥のローンの頭金は、あなたが準備した額、その時に出せる額で良いと思います。

この初期費用を回収できれば、まずは、合格です。

頭金を多く入れれば、月々のローン返済の額は下がり、採算性は良くなりますが、初期費用の回収には時間がかかります。あなたの出せるお金も考慮して、そのあたりは、どういう形がいいのか、検討する必要があります。

これらの具体例として、後に私の運用実績をお伝えしようと思いますので、詳細は、そこでご確認いただければと思います。

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あなたが検討すべき事項

さて、採算性の概要が掴めたところで、あなたが検討すべき事項をまとめましょう。

まずは、あなたが行おうとしている不動産投資の投資物件の収支の想定を確認してください。これは不動産会社とコンタクトをとれば準備してくれます。この想定が黒字であることを確認してください。売却益に関しては、目的が異なるので、検討不要です。

あわせて、初期費用を確認して下さい。まずは、そのお金が準備できるかをあなたの預貯金の中から、確認して確保してください。

生活に必要なお金や子供の将来のお金に手をつけてはいけませんよ!

また費用が準備できないと思ったら、まずはそのお金を貯めることから始めてください。

初期費用に関しては、不動産会社により、まちまちです。また出せるお金を相談すれば、いろいろと知恵を出してくれると思います。

頭金に関しては、あなたが出せるお金を考えて、決定してもらえれば良いと思います。余裕があるようなら、多めに入れておきましょう。

さて次に節税分の概算を見積もっておきましょう。会社から支給されている源泉徴収票から、あなたの所得を確認してください。次にあなたが購入しようとしている物件価格と築年数が分かれば、おおよそ概算できます。

どのくらい節税できるかを確認できれば、それが収入の一部と思ってください。

何年で初期費用は回収できるでしょうか?

「初期費用を回収できること」と「年間の収支が黒字であること」が目指すべき姿と思います。

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まとめ

  • 不動産投資を行うにあたって、「年間の収支が黒字であること」「初期費用を回収できること」を最低条件として検討し、管理していくことが大事です。

< 以上 >

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