今回も「売却益」に関わるリスクに関して、説明する。
今回のテーマは「高値買いリスク」だ。
- 「高値買いリスク」
物件の適正価格以上の値段で購入することにより、損をしてしまうリスク
適正価格以上で購入すれば、その分多くの資金が必要となり、採算性は悪化してしまうばかりか、ローン金額が多くなるため、そのぶん金銭的なリスクも高くなってしまう。
「高値買いリスク」に関しては、「周辺相場との比較」と「収益性の確認」がポイントとなる。
危険な状態の抽出と予測
不動産投資を継続するためには、利益がある程度必要となる。
物件をより安く買うことを考えるため、高値で購入すれば、単純に損をすることになる。
また、物件の価格が高くなれば、銀行ローンの金額が増加するため、月々の支払いも多くなり、リスクが高まるので、高値で購入してしまうことは損しかしない。
取引における適正価格
以前に何度か話をしたが、市場での取引は2者間の合意で決定する。
物件の価値を判断するのは、君たちであり、君たちがこの値段で良いと思えば、その値段で取引が成立する。
一方で、市場には「相場」というものがある。
同規模の取引は、平均してこのぐらいの価格で取引がされていますよという指標だ。
これがいわゆる「適正価格」になる。
注意すべきポイントは、我々のような素人は経験が浅いために、この相場をあまり知らない。
また、取引先も利益が欲しいので、高く売りたいと思っている。
このことから、高値買いリスクが発生することとなる。
また、人気のある物件は当然、市場価格が高くなる。
ぜひ買いたいからという人が多いと他の人よりも高い値段を提示して、買おうとするためだ。
今後人口が集まりそうな地域や最新設備の物件などは価格が高くなるのはこのためだ。
一方で、少しぐらい高く購入しても、収益性が良ければ、買っても損をしない場合もある。
重要なことは、「相場をある程度調べておくこと」と、「物件の収支を確認しておくこと」だ。
高値買いリスクを防ぐ対策
この市場調査で相場をある程度知っていれば、大きな高値で購入してしまうことは防げる。
「相場」は平均的な金額のため、幅はある。
「相場」の金額にだいたい近ければ、問題ないと考えればよいと思う。
さらに一歩進んだ対策だ。
購入しようとしている物件に対し、複数の不動産会社から見積をとる方法となる。
企業でよく使う手だが、他社との比較が可能であり、より安い会社で購入することが可能となる。
不動産投資をする上では、当たり前の話だが、採算性があるかを確認することが大事だ。
こちらから言わなくても、不動産会社から予想シミュレーション資料を提示してくる。
相場から大きくかけ離れてなく、少しでも黒字となるようなら、まず問題ないだろう。
まとめ
- 高値買いリスクを防ぐには、「相場の調査」と「採算性の確認」がポイントだ。
＜ 以上 ＞
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